贝壳找房回应浑水公司做空:对中国房产交易行业缺乏基本认知

2021年12月17日 20:23 次阅读 稿源:澎湃新闻 条评论

贝壳找房对浑水公司的做空报告再度作出回应。12月17日晚间,居住服务平台第一股贝壳找房(NYSE:BEKE)发布回应称,根据对报告的初步审阅和评估,公司认为该报告毫无事实依据,存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读。报告也显示出浑水对中国的房产交易行业缺乏基本的认知。

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前一日,贝壳找房遭到浑水调研公司(Muddy Waters Research)做空,当日(美东时间12月16日)贝壳找房收盘价下跌1.98%,每股报18.31美元。

根据沽空报告,浑水公司质疑贝壳找房主要有三大内容。

一方面,浑水公司认为,贝壳2021年第二季度至第三季度的新房总交易额(GTV)被夸大了126%,由此产生的佣金收入也夸大了约77%-96%。


报告指出,贝壳向投资者报告的交易量、门店数量和代理商数量与其从贝壳平台的多月数据收集中获得的交易数据之间存在巨大差异。浑水通过对贝壳门店进行初步尽职调查(包括实地采访和实地考察)证实了这些差异。“贝壳找房像瑞幸咖啡一样,是一个巨大的骗局。”浑水公司在报告中写道。

另一方面,浑水质疑贝壳存在大量存在“幽灵店”和注册成不同分店但实则在同一办公地的“克隆店”,并以此来虚报门店数量。

第三方面,浑水认为贝壳找房虚增经纪人数,贝壳声称上海拥有2.1万个经纪人,但浑水公司在工商查询显示只有9998个。

对于浑水公司方面的质疑,贝壳找房于12月16日晚间回应,贝壳确保财报数据的真实性和规范性,欢迎各种调查,但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。浑水因为不了解中国房产市场,缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。

同时,贝壳找房也于12日晚对浑水做空报告作出详细回应。

关于新房交易GTV和收入。贝壳找房指出,浑水抓取交易量数据的方法是错误的,其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。我们提供新房交易的通路有四条:一、链家门店;二、平台连接门店;三、新房销售团队;四、其他销售渠道。而在其报告中只计算了第一、二种方式,却遗漏了第三、四种方式。不仅如此,在估算第一、二种通路的GTV和收入上也有明显的问题。

贝壳找房再次重申此前披露内容的准确性。2021年第二季度和第三季度,公司的新房交易GTV分别为4983亿元和4101亿元。第二季度和第三季度新房费率分别为2.79% 和2.77%。二季度和第三季度的新房交易服务收入分别为139亿元和113亿元。同时,第二季度和第三季度向开发商收取的现金分别为138亿元和148亿元。

关于存量房交易GTV和收入。贝壳找房称,浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏。它的数据并非来自于公司的真正数据,所以其计算的存量房交易GTV和收入都是错误的。同时,浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价,而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。同时,它利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法,存在很强的主观臆断性及误导性。比如,为反映市场的波动情况,浑水在模拟二季度二手房交易GTV时将数值上调了9.66%。实际上,由于市场下行影响,公司存量房交易GTV在第三季度较第二季度下降42.0%。

贝壳找房强调,2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分别为6,520亿元和3,782亿元。第二季度和第三季度存量房交易服务收入分别为96亿元和61亿元。

关于门店数和经纪人数。贝壳找房称,报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵。这是由于它的信息源是不完整的。贝壳App首页“找经纪人”功能无法找到新房专岗经纪人,这一类经纪人可以在 “新房”频道的子页面里找到,显然浑水并未意识到这一点。同时,在此频道中的新房经纪人有权利选择不对外展示自己。因而,在计算门店总数时,浑水通过“找经纪人”功能里抓取门店数据的方法存在明显缺陷。

贝壳找房表示,报告关于公司的其他指控,包括收购、研发费用,也是没有根据的,因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。贝壳董事会已授权独立审计委员会对浑水报告中的主要指控进行内部审查,并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议。本公司将在适当时候提供内部审查的最新信息。

贝壳找房重申,公司一直并将继续致力于保持高标准的数据完整性、公司治理和内部控制,以及遵循美国证券交易委员会和纽约证券交易所适用的规则和规定进行透明和及时的披露。

官网显示,上线于2018年的贝壳找房由链家网升级而来,是以技术驱动的品质居住服务平台,聚合和赋能全行业的优质服务者,打造开放的品质居住服务生态,致力于为三亿家庭提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务。

贝壳找房于2020年8月13日在纽交所正式挂牌上市,股票代码为“BEKE”,成为中国居住服务平台第一股。今年5月20日,贝壳找房发布讣告,50岁的公司创始人兼董事长左晖因疾病意外恶化,于2021年5月20日去世。随后的5月24日,贝壳找房宣布,公司联合创始人、首席执行官及执行董事彭永东接替左晖担任贝壳找房董事长一职。

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